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政治局会议定调楼市 洛阳等地房价“涨停板”难打开

原创: 李敏 90度地产

洛阳又设置楼价“涨停板”了。按照要求,“洛阳各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价,再售房源价格原则上均不得高于该基准价。”

这已经是洛阳在三年内第二次设置房价“基准价”了。

这一要求显然是事出有因。就在不久前,国家统计局发布2019年6月份70城商品住宅销售价格变动数据,洛阳当月新房价格环比上浮2.5%,居全国第一。

事实上,不光是洛阳,仅仅在7月单月,房地产调控已经超过40次。7月30日,中共中央政治局会议再次强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。也许,从近期西安、苏州、洛阳和开封的楼市调控上,能再次管窥中国楼市继续严控的强硬态度。

洛阳房贵,夏日重来

如果回看洛阳几年以来的6月数据,2017年的6月与2019年的6月分别达到阶段性巅峰——也就是均在环比增速上创下70城第一。那么,这两年的6月,洛阳楼市究竟发生了什么?

时间回溯至2016年2月,洛阳地铁第一期建设规划正式上报国家发改委,2016年8月25日正式获国务院批准建设,标志着洛阳成为我国中西部地区第一个获批建设地铁的非省会城市、河南省第二个获批建设地铁的城市。除此之外,在2016年8月,国务院正式批复设立中国(河南)自由贸易试验区,范围包括了部分洛阳片区。

可以说,在基建政策利好、同时在郑州房价带动下,洛阳楼市从2016年下半年开始抬头。一年后,洛阳在2017年6月首次引发全国关注。国家统计局2017年6月的70个大中城市房价数据显示,6月份一线城市新建商品住宅环比平均下降0.1个百分点,这是2014年以来首次出现一线城市价格平均下行,而洛阳却以新房环比2.4%的增速领涨全国。

对于这一“鹤立鸡群”,洛阳市人民政府网站曾发文称,洛阳市因年初以来房价过快增长,被列为国家房地产重点监控城市。随后,2017年8月洛阳出台政策,要求房地产在售项目以2017年5月9日签约均价为基准价不上涨。不过,这个限价政策的时效性仅为一年。

可以看到的是,在限价政策出台一年后,洛阳房价竟然再次暴热。国家统计局数据显示,2018年6月,洛阳新建商品住宅价格环比上涨0.2%,同比增幅4.7%,当月房价定基指数为116.1(2015年=100),与2017年6月110.4的定基指数相比,一年涨了5.7个点。同时,自2018年7月开始,洛阳楼市就再次进入上涨通道,到了2019年6月,房价定基指数就已达到135.6,这一数据与2018年6月的116.1相比,一年竟涨了高达19.5个点。

仅仅在2019年上半年,据克而瑞数据统计,2019年上半年洛阳商品住宅成交均价约8821元/㎡,同比上涨约20%。

为什么是洛阳?

为什么是洛阳?作为河南省仅次于郑州的第二大城市,洛阳多年来其GDP一直稳居中西部非省会城市GDP第一,在2015年,其房价还在四五千徘徊,一度被认为是河南楼市“价值洼地”。

以7月23日上海易居房地产研究院报告为例,洛阳的房价收入比为8.7年,在50个城市中排名第45位,郑州以12.5排名第18。作为全球通用的用以衡量某一地区房价合理性的重要指标,房价收入通过比较当地的平均房价与平均收入,得出大致的购房成本平均耗时。如果仅从50城房价收入比来看,洛阳购房难度相比其他城市而言并不算大。

那么,这三年来,究竟是什么因素将洛阳楼市拉出“价值洼地”并令其炙手可热?

一方面,随着去库存浪潮下2016年房企渗透三四线楼市,2016年以来,金科、碧桂园、保利等头部房企纷纷进入洛阳市场,2018年更是企业扎堆进洛的超级大年。集中拿地下,不断刷新当地土地市场价格。最近的是在今年5月22日,碧桂园摘得洛龙区一宗土地,该宗土地约有16家房企参与,最终成交地价约1401万元/亩,楼板价约7004元/㎡,溢价率约达到133%。

另据Wind数据,洛阳的土地楼面价呈逐年上升趋势,2019年6月达到了7005元/平方米,而今年1月,这一价格还是4506.55元/平方米,半年涨幅达55%。可以说,地价上涨的同时不断推高房价继续上涨预期。

另一方面,尚属较低的城镇化水平以及持续人口流入影响。

官方数据显示,2018年末洛阳市常住人口为688.8万,相比2017年的682.3万增长了6.5万。这一数据在2014年-2016年分别为667.8万、674.3万、680.1万。也就是说,4年内常住人口增加约21万。

除此之外,截止到2018年底,洛阳的城镇化率为57.57%,而按照国家统计局发布的数据,截止到2018年底,我国平均的城镇化率为59.58%,也就说说,洛阳在城镇化水平上,还低于全国平均线。随着城市继续扩张,房地产市场势必也将随之增长。

再者,多重利好政策支撑。除了地铁建设利好外,洛阳建设中原城市群副中心城市等概念在近年来持续发酵。最近的是在7月初,河南省人民政府印发了《建立更加有效的区域协调发展新机制实施方案》提出,河南将推进郑州大都市区建设,打造1小时通勤圈,并提出支持洛阳副中心城市建设,规划建设洛阳都市圈。

“涨停板”与“一日游”,楼市调控不会停

洛阳不是今年第一个设置房价“涨停板”的城市。就在日前,有消息称,重庆相关部门召集各大开发商召开的一次座谈会透露称,2019年重庆全年房价涨幅控制在5%以内。除此之外,今年5月24日,在苏州市相关部门召集30余家地产商召开的座谈会上透露,苏州设置的房价年涨幅目标也在5%以内。

另外一个现象是,就在洛阳发布新的调控思路前几天,与洛阳相距不到200公里的开封市上演了楼市松绑“一日游”。

7月19日,开封市住房和城乡建设局下发文件,取消开封市新建商品房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限。然而,在该政策发出第二天便被撤回,对于撤回理由,开封市政府网称“该决定未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定。”政策一放一收间,市场一片哗然。

开封的这则“限售”政策发自于2017年5月,距今不过2年多时间。在行业看来,即便是此前已有山西太原、山东菏泽相继在去年年中及年底取消了限售令,但在楼市“小阳春”之后,开封的放松还是难免引发市场躁动,从政策“一日游”也能看出楼市监管高压态势始终不变。

实际上,此前被住建部点名的热点城市,也都纷纷抛出更为严苛调控政策。在洛阳房价冒尖之前的城市是西安,在国家统计公布的5月份全国70城新建住宅价格统计中,西安市5月新房价格环比涨幅全国第一。在此后在几天内,西安就再次发布楼市调控升级政策,外地人购房需5年社保或个税,并且扩大了限购范围,还对新落户居民购房提出落户满一年或连续缴纳12个月社保或个税的要求。

除了西安外,在5月出台相应政策后,7月24日,苏州市再次升级调控,继续扩大住房限制转让的实施范围和年限,已是年内第4次出台调控政策。另中原地产研究中心统计显示,截至7月28日,7月单月房地产调控已经超过40次。

对于房地产而言,在“房住不炒”监管下,地产口子只可能会越收越紧。

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